Comment un propriétaire peut expulser un locataire défaillant ?

Publié le lundi 31 août 2009 à 18:18

Il existe plusieurs cas d’expulsion d’un locataire défaillant. Ces cas de défaillance peuvent être prévus par la loi mais peuvent également être mis en évidence dans le contrat de bail. Le premier cas d’expulsion est le défaut de paiement du loyer, du surloyer ou des arriérages. Une autre cause d’expulsion est la non souscription d’assurance. Parfois encore, un supplément de loyer qui a une fonction de garantie est requis : c’est le dépôt de garantie.

Durant l'exécution du contrat de bail, il existe d'autres cas légaux d'expulsion : le bailleur est en droit de donner congé au preneur c'est-à-dire le locataire. Cela implique que le propriétaire décide unilatéralement de résilier le contrat de bail ou de ne pas accorder le renouvellement. Le congé peut être donné pour plusieurs raisons : tout d'abord, lorsque le bailleur souhaite reprendre son local pour y habiter ou pour le vendre.

Enfin, le propriétaire peut demander l'expulsion du locataire pour tout motif grave et sérieux. C'est le cas lorsque le locataire ne se comporte pas en « bon père de famille ». Cela signifie qu'il ne prend pas soin du local comme un père de famille prudent, raisonnable et avisé devrait le faire. Par exemple, le locataire a causé des dégradations au local. Ou encore, il viole les principes du bail à usage d'habitation en modifiant la destination originelle du local : pour un usage commercial par exemple.

La procédure d'expulsion d'un locataire défaillant est souvent longue. Elle est également onéreuse car lorsque le locataire est récalcitrant à quitter les lieux, le propriétaire doit faire appel à la puissance publique. Il est d'usage de requérir l'intervention d'officiers publics et ministériels tel que l'huissier de justice. Celui-ci est chargé de signifier les actes de procédure et de prendre en charge les procédures d'exécution.

Comment expulser un locataire en situation d'impayés ?

Lorsque le locataire est dans l'impossibilité de payer ses loyers ou ne le fait pas volontairement, il est impératif de prendre contact avec un huissier de justice. Cet officier public et ministériel est présent dès la première étape de la procédure d'expulsion. Son premier rôle est de faire délivrer un acte de procédure appelé « commandement de payer ». Il s'agit d'un acte enjoignant au débiteur, en l'occurrence le locataire, de procéder au paiement des loyers.

Souvent, le commandement de payer ordonne le paiement des sommes dans un délai qui ne pourra excéder deux mois. Le preneur a donc deux mois pour s'exécuter. L'officier public est dans l'obligation d'informer le débiteur sur les aides publiques dont il peut bénéficier. C'est le cas du « Fonds de Solidarité Logement ».

Le délai de 2 mois est accordé au locataire afin de lui donner une seconde chance de redevenir solvable. Si le débiteur s'exécute dans le délai de 2 mois, la procédure d'expulsion prend fin. Cependant, il est impératif que le paiement des sommes dues soit intégral.

Si toutefois le locataire ne s'exécute pas ou a payé mais en partie seulement, c'est le début de la procédure judiciaire. A ce stade, les nouveaux acteurs de la procédure sont l'avocat et le juge. L'avocat ou à défaut l'huissier de justice se chargera d'assigner en justice le débiteur-locataire.

L'assignation est un acte de procédure par lequel le demandeur à l'instance, donc le propriétaire-bailleur, adresse une citation à comparaître en justice au défendeur, qui est le locataire. Dans l'assignation, le demandeur doit requérir le paiement par exécution forcée des sommes qui lui sont dues.

Par ailleurs, l'assignation doit contenir une demande de résiliation judiciaire du bail. Le contrat de bail n'aura ainsi plus lieu pour l'avenir. Cette disparition du contrat est justifiée par les manquements aux obligations qui incombent au locataire.

L'une des conséquences de la résiliation est l'expulsion du locataire défaillant. Dans le cas où le jugement rendu fait droit à l'expulsion, l'huissier de justice délivre un « commandement de quitter les lieux » à l'occupant désormais sans droit ni titre. Le commandement doit être notifié au Préfet qui est le représentant de l'Etat.

Cette démarche est nécessaire pour obtenir le concours de la puissance publique à la procédure d'expulsion. A compter de la notification du commandement au locataire, ce dernier a 2 mois pour libérer les locaux.

Si jamais il résiste, l'huissier peut l'expulser avec l'aide de la force publique, si le Préfet a donné son accord. Au cas où le Préfet ou le sous-préfet aurait rejeté la demande, le propriétaire dispose de deux recours : un recours en responsabilité administrative et un recours en indemnisation.

Ce dernier est justifié par le préjudice subi du fait du défaut de concours de la puissance publique. Enfin, signalons qu'aucune mesure d'expulsion ne peut être diligentée pendant l'hiver.

Ce qu'il faut savoir autour de la procédure d'expulsion

Avant même d'entamer une procédure d'expulsion à l'encontre d'un locataire, il est important de diagnostiquer sa situation et son niveau d'insolvabilité. Peut-être sera-t-il possible d'éviter la procédure d'expulsion qui est onéreuse et longue.

Ainsi, lorsque le locataire offre des garanties, écrites ou verbales, de paiement des loyers à venir, il convient de lui laisser une chance.

En pratique, il faut relancer le locataire par simple missive par le biais d'un courrier classique, à partir du 15ème jour de loyer impayé. Une deuxième mise en demeure de payer doit lui être adressée par lettre recommandée à partir du 30ème jour.

Il faut également contacter les services sociaux qui offrent au locataire des aides sociales telle que le « Fonds de Solidarité Logement ».

Si le locataire est de mauvaise foi, il se peut qu'il perçoive l'aide mais qu'il refuse quand même de payer le propriétaire. Dans ce cas, le bailleur est en droit de se faire attribuer l'allocation : c'est le système de la dation en paiement.

Quant aux frais d'expulsion, ils seront à la charge du locataire une fois que la décision judiciaire d'expulsion aura été prononcée. En attendant, c'est au bailleur d'avancer ces sommes.

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Réactions des visiteurs

Réaction de Perrine :

Bonjour,

vous dîtes procédure "longue ", certes l'administration est débordée, "coûteuse".

Là , je ne comprends pas : est -on obligé de faire intervenir avocat ? N e peut - on pas s'adresser à un huissier qui fasse les bons actes ?

SI j'ai bien compris, il faudrait commencer par un acte pour le paiement des loyers.

Si le locataire finit par payer ses loyers, vous en êtes pour les frais d'huissiers. S'il ne paye pas , on engage la procédure judiciaire.

Là, 2è acte d'huissier : assignation a comparaître en justice.

3è acte : commandement de quitter les lieux, si jugement en faveur du bailleur..

Donc 3 x 300€ environ. Mais est ce si long d'ailleurs ?

En ce qui me concerne, je donne à louer oralement un cabanon d'été, mais à titre provisoire en ce qui concerne l'habitation (les WC et la pompe à eau sont en extérieur, donc cela devient plus habitable l'hiver ).

La femme se disait intéressée par ma maison et souhaitait un simple pied à terre pour se retourner suite à la vente de sa demeure .

J'habite La Réunion. La locataire sait que je suis aux abois financièrement.

Elle transforme le cabanon de 18m2 et son garage de 18m2, en fermant la terrasse de 20m2 englobant ainsi WC et pompe, et transforme le garage en chambre avec ouverture d'une porte vitrée sur le jardin.

Je lui ai déjà fait le 'RAR pour remettre en état, le RAR à la Mairie pour informer de la situation.

Dois je donc demander une assignation par huissier pour quitter les lieux pour motif grave et sérieux puisqu'elle a changé la destination du bien et modifié ce bien ?

Ou dois je directement m'adresser au Tribunal ? mais comment ? J'ai fait commandement de faire qui s'est soldé par un entretien devant un médiateur qui a conclu que nous n'étions pas d'accord ....

C'est amusant car je vois sur les forums que les personnes sont plus à l'écoute que les professionnels. Je viens d'appeler 5 huissiers ; un seul m'a rappelé pour agir.

En tout cas merci pour vos informations , assez précises, (pas sur délais et sommes) et compréhensibles.

Axel Perrine

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